Сколько можно заработать. Сдам квартиру.

Сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?

Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?

Похвальное слово лежачему камню Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом обзоре рынка аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С одной стороны, специалисты тут же подбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в аренду одним фактом своего существования (просто за счет роста стоимости квадратного метра). Причем, эффект от удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то. В качестве относительно универсального инструмента аналитическое агентство IRN.RU регулярно предлагает (предварительно его высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Индекс учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и так далее. В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, тут приходится нести расходы. И немалые. К тому же, не все измеряется деньгами. Помимо прочего, сдача квартиры дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов. Включаем счетчик С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную расходы те же, арендная плата выше. В нашем случае услуга риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает наниматель. Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600 650. Точно так же жилье не должно быть перегружено мебелью. Основное требование практичность и «железобетонная» прочность начинки квартиры. Регулярные отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит раз другой в год. Высокая миграция связана, прежде всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на общую тенденцию. Наниматели не верят, съезжают, ищут что подешевле. После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное. Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль «подскочит» до 6,8%. То есть не столь значительно, как может показаться на первый взгляд. Плохая мина при хорошей игре Теперь об эффекте удорожания жилья. В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40%. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214%. С учетом сложного процента это примерно 12% в год. Добавим к ним 6% доходов от аренды и получим 18%. По российским меркам, до смешного низкая цифра! Едва ли вытягивает на уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления. Смотри в корень, а не в крону! Из приведенных расчетов ясно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома они способны окупить себя не раньше, чем за 10 20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль. К тому же он работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее. По сравнению с квартирой, доходность падает вдвое. Становится ниже, чем по банковским депозитам. Поэтому опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится. Другое дело граждане. У граждан квартира для сдачи в аренду, как правило, уже есть. Продавать ее невыгодно, потому что, если бывшие хозяева положат вырученные деньги в банк, то получат еще меньший процент. Сюжет такой: коль скоро квартира уже есть, то нет смысла ее продавать, а если ее надо строить, да не одну, а целый дом, то интереснее получается продать. Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают. Делают это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например, по наследству. Новые хозяева не доверяют банкам, не доверяют рублю и даже доллару, и находят квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта. Другие наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую. Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали. И в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.

Расчет эффективности вложений в доходную квартиру Стоимость квартиры с учетом накладных расходов, $ 80000 Стоимость ремонта, $ 4000 Стоимость мебели, оборудования, бытовых приборов, $ 3000 Итого единовременные затраты, $ 87000 Ставка арендной платы, $ в месяц 600 Потери от простоя, $ в месяц 25 Коммунальные платежи, $ в месяц 30 Налоги, $ в месяц 78 Отчисления на ремонт квартиры, $ в месяц 30 Амортизация мебели и оборудования, $ в месяц 25 Чистая прибыль, $ в месяц 412 Норма прибыли, % в год 5.7

На основе усредненных экспертных оценок агентств недвижимости «АКРУС», «БЕСТ», «МИЭЛЬ».

Но деньги вперед! На рынке аренды сформировались негласные, но устойчивые правила расчетов нанимателей с хозяевами. Оплата производится вперед, обычно за месяц, но бывает и за больший срок. Нормально, если заключая договор, владелец дополнительно требует страховую сумму или залог в размере месячной платы. Это гарантия, что по окончании отношений не останется неоплаченных телефонных счетов, испорченной мебели, и наниматель не съедет без предупреждения. Если все в порядке, деньги ему возвращают. Фиксированные коммунальные платежи (вода, отопление, вывоз мусора) вносят хозяева из арендной платы. Регулируемые расходы (межгород, электричество) дополнительно оплачивает наниматель. Но и в этом случае владелец берет деньги и сам идет в Сбербанк. Во избежание неприятностей никаких книжек по уплате жильцам не передают. Если наниматель просит о регистрации, это автоматически добавляет к цене 13% (плюс компенсацию потерь на коммунальных услугах). Но даже в этом случае хозяева редко дают согласие на такой вариант. Потому что следующему нанимателю регистрация может быть не нужна, но и милиция, и налоговая инспекция в курсе, что квартира сдается. Когда платежи задерживаются, риэлторы советуют занимать по отношению к нанимателю жесткую позицию и безоговорочно его выселять. Если вовремя этого не сделать в надежде получить долг, то невольно попадаешь в зависимость от клиента: выгонишь уж точно потеряешь деньги. И чем дольше хозяин позволяет жить неплатежеспособному клиенту, тем сильнее затягивает на себе эту петлю.

В период повышения цен профессионалы не рекомендуют хозяевам торопиться со сменой нанимателя ради лишних 50 долларов. Особенно, если с ним сложились нормальные отношения. Надежность тоже стоит денег! Когда есть два клиента на 600 долларов и на 650, надо постараться понять, почему один из них согласен платить больше, чем квартира того стоит. Возможно, это человек, которому сложно снять квартиру. Если он обращается в несколько мест, и у него по какой-то причине ничего не получается, он начинает предлагать больше. Устанавливая цену на аренду квартиры, хозяева обычно ориентируются на рекламу. Однако это цены предложения, но не реальных сделок. Риэлторы советуют не держаться верхней ценовой планки и скинуть хотя бы 50 долларов. Быстрее сдадите. И получите более приличного нанимателя. Ноздря в ноздрю с прохвостом Как любое предпринимательство, сдача жилья в аренду связана с рисками. И что характерно: чем дешевле квартира, тем больше этих самых рисков. Ничего особо странного риэлторы в этом не находят. По их мнению, у обеспеченных людей выше культура потребления, меньше опасность того, что они начнут забивать гвозди в стены или мебель. Из числа наиболее распространенных неприятностей специалисты называют воровство. Арендатор может вывезти всю мебель и исчезнуть. В подтверждение тезиса автор столкнулся в Интернете с такой «рекомендацией» нанимателям: «Сначала требуйте залог, а потом ключи отдавайте. А еще лучше берите из квартиры все ценное на сумму залога и бегите. Хозяину агентство все выплатит». Далее в списке рисков идут несчастные случаи. Арендатор может квартиру просто сжечь. Может залить семь нижних этажей и благополучно испариться. Причем, набедокурит ненамеренно, случайно, а потом, испугавшись ответственности, удерет. Поэтому риэлторы все настойчивее поднимают вопрос о страховании аренды. Известны случаи мошенничества, когда лже-арендатор умудряется за короткий срок несколько раз пересдать квартиру, а в худшем случае даже продать ее. И не надо думать, будто страдает при этом только сторона покупателя или нанимателя. Открывается уголовное дело, на квартиру может быть наложен арест. Ею нельзя распоряжаться, в том числе сдавать в аренду. А дела, связанные с недвижимостью, сами понимаете, длятся годами... Есть, разумеется, и такая проблема: человек вселился и не платит. На этот случай в порядке профилактики специалисты рекомендуют хозяину поставить три замка, с тем, чтобы у него было на один ключ больше. Если не удается найти клиента, который должен с ним расплатиться, владелец может на этот ключ закрыть дверь. Тогда уже клиент ищет хозяина. А еще риэлторы настоятельно советуют заключать между хозяином и нанимателем договор и, соответственно, платить налоги. Если хозяева пытаются уклониться от налогов, то попадают в зависимость от арендатора. И наоборот, уплата позволяет избавиться от шантажа со стороны нанимателя, соседей или участкового милиционера. Да и размер налога пока вполне лоялен. Что же касается договора, то, подробно прописав свои отношения, люди уменьшают вероятность конфликта, а в случае, если он возникнет, получают инструмент для его разрешения. Слова к делу не приложишь. А с документом можно обратиться в суд. Критерии отбора , аренда квартиры :Цена аренды, вообще говоря, не пропорциональна стоимости квартиры. Отдельным параметрам жилья покупатель и наниматель придают разное значение. С помощью консультантов из числа давно практикующих агентов мы попытались представить в виде таблицы, что важнее для первых, и что для вторых (отмечено «+»). При этом надо отметить, что предпочтения людей в значительной мере индивидуальны, мнения специалистов нередко расходятся, и таблицу не следует воспринимать как отражение твердо устоявшихся критериев выбора.

Параметр Аренда Продажа Перспектива развития района 1 + Близость к центру = = Престижность района 1 + Близость к метро 1 + Небольшие размеры квартиры + 1 Охраняемый периметр + 1 Телефон, Интернет + 1 Благоустройство территории 1 + Состояние санузла + 1 Этаж 1 + Балкон, лоджия 1 + Металлическая дверь + 1 Лифт = = Ремонт + 1

Очная ставка с посредником Само собой разумеется, риэлторы настойчиво рекомендуют не только нанимателям, но и хозяевам обращаться к их, риэлторов, помощи. При этом различают три уровня оказания услуг. Высший (он же наименее распространенный) передача квартиры в управление. К нему прибегают в основном длительно отсутствующие хозяева. В этом случае фирма берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей квартиры: подбирает клиентов, собирает платежи, следит за квартирой, оплачивает коммунальные расходы, отвечает перед соседями и даже занимается ремонтом. На долю хозяев остается только получать с фирмы деньги вне зависимости от того, занята квартира или нет. Эта услуга обходится от 25 до 40% стоимости всей аренды. Вторая форма эксклюзивный договор. Если хозяевам недосуг заниматься своей квартирой, они подписывают соглашение с фирмой, отдают ключи, и риэлтор сам рекламирует квартиру, показывает ее, юридически оформляет отношения владельца с нанимателем. А в течение срока аренды, по крайней мере, морально поддерживает хозяев. Цена услуги колеблется от половины до целой месячной ставки аренды. Третий случай самый распространенный. Это когда хозяин звонит во все агентства и предлагает сдайте. Он ничего за это не платит, но и риэлтор ему ничем не обязан. На чьей стороне выступает риэлтор в отношениях между хозяином и нанимателем? Чаще всего на своей собственной, стараясь придерживаться нейтралитета. Риэлтору не интересно завысить или занизить цену сдаваемой квартиры. Если завысит не сможет найти желающих. Если занизит, сработает в интересах арендатора, и через некоторое время произойдет конфликт. Хозяин поймет, что цена маленькая, начнет ее поднимать, выгонять арендатора. Арендатор обратится с претензией к риэлтору и потребует, чтобы ему бесплатно подобрали другой аналогичный вариант. Поэтому риэлторы любят повторять: «Нам не нужны неприятности, поскольку мы заинтересованы в росте вторичной клиентуры». Оппоненты на это возражают: что бы ни говорил риэлтор о своей непредвзятости плюньте и забудьте. На самом деле он защищает ту сторону, которая ему реально платит. В любом случае риэлторы сходятся на том, что для хозяев лучше работать эксклюзивно. Заплатить небольшую сумму, чтобы агент фильтровал нанимателей, и работать с ним постоянно. Тогда вам обещают, что вы никогда не «наколитесь» на клиенте. Капля в море Вместо послесловия Сколько квартир сдается в Москве, точно не знает никто. Договоры аренды не подлежат регистрации, в налоговую владельцы квартир тоже не торопятся. Остается опираться на мнения экспертов. Исходя из количества текущих предложений и частоты повторного появления объектов на рынке, специалисты оценивают число вовлеченных в этот бизнес квартир в пределах 60 150 тысяч. Для города, в котором более 3 млн. квартир, это мизерные цифры. Они сопоставимы с числом гостиничных мест и просто ничтожны в сравнении с миллионной массой легальных и нелегальных приезжих. Риэлторы с сожалением констатируют полное отсутствие интереса федеральной власти к развитию арендного сектора. Городская администрация тоже не жалует его особым вниманием. Идея доходного дома в Москве пока не пошла дальше эксперимента с единственным зданием элитного класса. А коммерческий наем до сих пор ориентирован в основном на решение проблем очередников. Государство если и обозначает свое присутствие в этой сфере, то лишь в виде участкового милиционера или налогового инспектора. Сетования риэлторов понятны: слабое распространение аренды сужает их рынок. В то же время за рубежом государство активно стимулирует сдачу жилья, предоставляет его хозяевам преференции по уплате налогов. Ведь аренда позволяет динамично «перераспределить» жилплощадь, решая в значительной мере проблему крыши над головой граждан. К тому же те, кто приезжает со стороны и занимает сдаваемые квартиры, потенциальные налогоплательщики. Они необходимы городу, его экономике. При нынешнем положении вещей риэлторы в среднесрочной перспективе (как минимум еще 2 3 года) ожидают постепенного роста стоимости аренды. Ведь взрывного выброса на рынок одновременно большого количества квартир ждать неоткуда. Хотя бы потому, что доходность вложений относительно низка. И если бы не было Подмосковья, которое отчасти компенсирует нехватку арендуемого жилья, цены вообще взлетели бы до небес...

По материалам: moskv.ru


Блог пользователя: SpbLaw12

Зарегистрируйтесь, чтобы создать блог.
По всем вопросам связанным с публикациями размещенными
в личных блогах обращайтесь к администрации сайта.


Консультация юриста:
(Недвижимость и строительство)