Советы арендодателю. Сдам квартиру.

Снять арендовать квартиру : Типология конфликтов при аренде: советы арендодателю

При всем многообразии конфликтов между арендатором и арендодателем, причины ссор довольно типичны специалисты агентств недвижимости знают их наперечет. Между тем, до суда эти конфликты доходят довольно редко обычно речь идет о сумме, которая не покроет даже судебных издержек. Поэтому выгоднее и дешевле для обеих сторон принять все меры для того, чтобы предотвратить эти конфликты. Рекомендации от специалистов "Бекара" помогут арендодателям принять меры для того, чтобы не пострадать морально и материально.

Общие рекомендации

Очевидно, что при сдаче квартиры внаем большему риску подвергается арендодатель, ведь он рискует своим имуществом. Поэтому главный совет для арендодателя составить грамотный и максимально подробный договор. Риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы сдаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

Все эти документы следует составлять и оформлять под наблюдением специалистов из риелторской фирмы. Это обходится арендодателю бесплатно и дает ему ряд дополнительных преимуществ. Например, клиенты «Бекара», могут быть уверены, что если конфликт с арендатором все же произойдет, агентство обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы.

«Универсальный для арендодателя способ избежать проблем и конфликтов с арендатором отдать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости утверждает руководитель отдела аренды АН «Бекар» Елена Исаенко. - При заключении договора доверительного управления агентство недвижимости становится не просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры: обеспечивает четкий контроль за происходящим в квартире, за своевременным внесением арендной платы и коммунальных платежей, а также за оплатой телефонных счетов».

Невнесение арендной платы Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Выселить арендатора самостоятельно хозяин квартиры зачастую не может (как по моральным, так и по более весомым причинам).

Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе жильца по рекомендации знакомых. В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые их связывают общие знакомые. Впрочем, неопытный арендодатель может попасть в подобную ситуацию и с совершенно посторонним человеком: хозяин начинает жалеть деньги, думая, что если он выгонит жильца, то уж точно не получит причитающуюся сумму. В итоге конфликт тянется годами.

Как предотвратить

Это проблема скорее психологического характера, нежели юридического. Такие арендаторы - профессиональные попрошайки и умеют надавить на слабые струны в душе хозяина. Единственный способ воздействия на должника грамотно составленный договор, с которым можно идти в суд. Однако, учитывая, что сумма арендной платы не так уж велика, а судебный процесс потребует издержек и может затянуться надолго, гораздо выгоднее предотвратить такую ситуацию. Арендодатель имеет право потребовать с арендатора в дополнение к арендной плате так называемый «депозит». Депозит является залогом для хозяина это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру (обычно в размере месячной арендной платы). При выезде из квартиры депозит обычно возвращается, но если арендатор был неаккуратен в выплатах, депозит может пойти в счет арендной платы. В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

Порча или кража имущества После выезда арендатора хозяин квартиры может недосчитаться своего имущества. Известны случаи, когда арендатор выносил из квартиры дорогую бытовую технику и даже мебель. Довольно распространенное явление порча вещей и отделки квартиры. Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники нельзя требовать, чтобы после года проживания в доме, арендатор делал в нем полный ремонт. Однако если новенький диван за полгода превратился в прожженную во многих местах развалюху, стены изрисованы граффити, а стиральная машина перестала работать, хозяин имеет все причины быть недовольным.

Как предотвратить

В какой-то степени проблему порчи имущества решает «страховка», которую арендатор платит при въезде. Однако страховка может и не покрыть размер ущерба. Поэтому хозяину необходимо следить за квартирой. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы. Разумеется, арендатора следует предупреждать о своих визитах. В договоре аренды предусматривается обязанность арендатора обеспечивать хозяину и эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ в квартиру для осмотра технического состояния. Если хозяин увидит, что арендатор неаккуратно обращается с вещами, он имеет право расторгнуть договор, не дожидаясь, когда размеры ущерба превысят страховой депозит.

Если хозяин сдает меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику - год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой - при возврате квартиры. Несоответствие предметов указанным в описи стандартам повод для обращения в суд.

Неуплата телефонных и прочих счетов Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Естественно, ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин. Долги по счетам могут превысить не только размер «страхового депозита», но и доход от аренды квартиры за год, а иногда и стоимость самой квартиры. Известны случаи, когда на квартиру накладывался арест из-за огромного долга по коммунальным и телефонным платежам.

Как предотвратить

Разумеется, пункт об оплате коммунальных услуг и телефонных переговоров обязателен в договоре аренды. В условия договора включена обязанность арендатора своевременно оплачивать счета и право арендодателя в одностороннем прядке досрочно расторгнуть договор аренды при первом же выявлении факта задолженности. В счет уплаты долга может пойти все тот же страховой депозит, внесенный арендатором при въезде. Однако информация о долгах часто обнаруживается уже после отъезда арендатора, и найти его бывает нелегко. Для того чтобы не оказаться в такой ситуации специалисты «Бекара» рекомендуют хозяину принимать превентивные меры. В радикальных случаях, хозяин может отключить в квартире выход на межгород. Можно договориться с телефонным узлом о том, чтобы квитанции за междугородние разговоры приходили не на адрес квартиры, а на фактический адрес хозяина - чтобы он имел возможность контролировать оплату. Ежемесячно нужно звонить на узел связи, чтобы проверить отсутствие задолженности. Для хозяина очень важно не пускать процесс оплаты квитанций на самотек оплаченные квитанции нужно требовать от арендатора ежемесячно при внесении арендной платы. Еще лучше оплачивать квитанции самостоятельно, включив эту сумму в стоимость арендной платы.

Арендодатель может получить также дополнительные гарантии например, гарантию от фирмы, где работает арендатор (особенно это актуально в тех случаях, когда жилец прописан в другом городе). В этом случае, если жилец нанесет материальный ущерб имуществу или квартире и съедет без предупреждения, убытки будет возмещать его организация. Впрочем, такую гарантию от фирмы получить не всегда возможно обычно ее дают при съеме элитных квартир для топ-менеджмента компании.

Естественные риски Арендодатель несет и всяческие «естественные» риски например, пожар, по вине арендодателя, затопление соседей и т.д. Эти случаи самые опасные, поскольку убытки могут быть огромны. Часто сторонам не удается обойтись без суда.

Как предотвратить

Естественно, все эти случаи тоже должны быть описаны в договоре аренды. Например, в случае протечки, арендатор обязан известить о произошедшем ЧП арендодателя, вызвать при необходимости аварийную службу или сантехника, а также техника-смотрителя из жилконторы для составления акта с указанием причиненного ущерба. Представитель обслуживающей дом организации устанавливает, есть ли вина арендатора в произошедшей протечке. Если акт устанавливает вину арендатора, по договору он обязан возместить ущерб, причиненный имуществу хозяина, а также третьих лиц (соседей). Однако непосредственно требования о возмещении ущерба третьи лица будут предъявлять хозяину квартиры, который отвечает перед ними за действия арендодателя. К сожалению, суд не всегда приводит к нужным результатом у арендатора может просто не быть денег, нужных для компенсации ущерба. Кроме того, вину арендатора часто бывает трудно доказать. Поэтому во избежание больших убытков и судебных издержек, арендодателям рекомендуется страховать квартиру, которая сдается в аренду.

Проблемы отношений Конечно, по сравнению с денежными потерями проблемы личных отношений с арендодателем кажутся несущественными. Однако и они могут доставить арендодателю много неприятных минут. Например, арендатор может шуметь в квартире, доставлять неудобства соседям, иметь конфликты с милицией все это, конечно, придется расхлебывать арендодателю. Арендатор может быть недоволен визитами хозяина квартиры и препятствовать ежемесячному осмотру комнат. Впрочем, возможна и обратная ситуация. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату.

Как предотвратить

Прежде всего, необходимо прописать все возможные конфликты и пути их решения в договоре. Зная типологию этих конфликтов, специалисты агентств недвижимости легко могут их предусмотреть. Это позволяет заранее проговорить все условия и урегулировать проблемы еще до их возникновения. Со своей стороны, арендатор должен тоже придерживаться условий договора и норм человеческого общения например, осматривать квартиру не чаще раза в месяц, не приходить без предупреждения, не пользоваться своими ключами без крайней необходимости и т.д. Что же касается излишне дружеских отношений с жильцами в «Бекаре» хозяевам всегда советуют держать дистанцию и помнить, что сдача квартиры это бизнес, а не способ расширить свой круг общения.

По материалам: arenda.becar.ru


Блог пользователя: SpbLaw12

Зарегистрируйтесь, чтобы создать блог.
По всем вопросам связанным с публикациями размещенными
в личных блогах обращайтесь к администрации сайта.


Консультация юриста:
(Недвижимость и строительство)