Аренда и наем жилья не одно и то же. Сдам квартиру.

Аренда и наем жилья не одно и то же

Слышала, что аренда и наем жилья не одно и то же. Так ли это? Если да, то какие здесь отличия?

Отличия действительно существуют, и довольно серьезные. Так, согласно п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем жилья может выступать только физическое лицо. В этом случае заключают договор найма. Если же жилое помещение хочет снять организация, то согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ подписывают договор аренды с вытекающими из этого последствиями. Есть различия между этими договорами: по субъектам, срокам, ответственности и т. д.

У меня в собственности 3-комнатная квартира. Хочу ее сдать. Подскажите, пожалуйста, как мне построить взаимоотношения со своими квартирантами, чтобы обезопасить себя от неоплаченных междугородних телефонных переговоров, хищений, повреждений имущества и иного ущерба?

Для того чтобы защитить себя от возможных убытков, прежде всего необходимо оформить договор найма жилья. Этого требует ст. 671 ГК РФ. Причем указанный документ должен быть составлен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Если же договор найма не оформлен и квартира сдана на основе словесной договоренности, то вам будет очень трудно защищать свои интересы в случае понесенного из-за жильцов ущерба. В договоре можно прописать условие, что наниматель обязуется передать вам залоговую сумму (она обычно равна размеру ежемесячной арендной платы) в счет возможных убытков от его проживания. Также включите в документ пункт о вашем праве периодически проверять состояние своего жилья и имущества.

Скажите, нуждается ли договор аренды квартиры в регистрации?

Все зависит от того, кому вы сдаете свое жилье, а также от срока действия договора. Если заключен договор найма, то независимо от срока его действия он не требует регистрации в учреждении юстиции, а подлежит лишь учетной регистрации в РЭУ, обслуживающем это жилое помещение (для перерасчета оплаты коммунальных услуг).

Если же вы сдаете свое жилье организации, тогда заключают договор аренды. Но необходимость регистрации в учреждении юстиции будет зависеть от его срока действия. Если договор аренды жилья подписан на срок до одного года, то регистрация в учреждении юстиции не нужна. При долгосрочном договоре (один год и более) регистрацию производят согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Я являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире. Хотел сдать ее в аренду, но соседка возражает. Дело дошло до привлечения участкового милиционера. Она убеждает меня в том, что для проживания других людей в моей комнате необходимо ее согласие. Так ли это? И какие доводы я могу привести в свою пользу? К сожалению, из вопроса не ясно, приватизирована ли комната соседки. Если нет, то ее согласие не требуется. Если приватизирована, то следует выяснить, каким образом: если вы и соседка всю квартиру приватизировали одновременно, с возникновением у вас с соседкой совместной (общей) собственности, то, как прописано в п. 1 ст. 246 ГК РФ, ее согласие на сдачу вашей комнаты в аренду получить необходимо. Если же приватизация прошла в разное время или хоть и одновременно, но ваша комната стала только вашей единоличной собственностью, то получать согласие соседки не требуется (ст. 209, 288 ГК РФ). При этом необходимо, чтобы число нанимателей комнаты было не больше, чем собственников (членов семьи), проживавших в комнате до ее сдачи в наем. Таким образом, жилищные условия соседки не ухудшатся, и у нее не будет оснований для претензий.

Сдаю квартиру в аренду. Должен ли я платить налог со своего дохода?

В соответствии с п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ физические лица (резиденты РФ физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году) при получении в налоговом периоде (календарном году) дохода, в том числе от использования своего имущества и, в частности, от сдачи в аренду своего жилого помещения, уплачивают с него налог по ставке 13 процентов. При этом, согласно Письму УМНС г. Москвы от 14 января 2004 г. N 27-08н/01809, арендодатель имеет право вычесть из налогооблагаемой суммы свои затраты, связанные с оплатой электроэнергии. А также расходы, связанные с оформлением в паспортном управлении регистрации нанимателя и членов его семьи. Но надо иметь в виду, что для минимизации налогообложения вы, как арендодатель, должны предоставить в налоговый орган документальное подтверждение указанных расходов.

Снимаю квартиру в Москве. Срок аренды заканчивается через полгода. Несмотря на это, хозяин квартиры требует освободить жилье уже сейчас в связи с тем, что я отказываюсь от предложенного им повышения арендной платы. Если я откажусь от повышения стоимости найма, вправе ли хозяин квартиры по своему желанию изменить арендную плату или выселить меня?

Если между вами и хозяином квартиры был заключен договор найма в письменной форме, в котором был определен фиксированный на весь срок действия документа размер арендной платы, то изменить арендную плату хозяин жилья сможет только с вашего согласия (п. 1 ст. 450 ГК РФ). При этом такое изменение должно быть оформлено в письменной форме. В исключительных случаях хозяин квартиры вправе в одностороннем порядке требовать изменения условий аренды, но только при существенном изменении обстоятельств аренды жилья, например в квартире вместо одного человека проживает трое и т. п. (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Если же условия аренды не изменились и хозяин жилья, не получив вашего согласия на повышение размера оплаты, будет требовать вашего выселения, вы вправе защищать (в том числе и в судебном порядке) свое право проживать в жилом помещении до окончания срока действия договора найма при прежнем размере арендной платы.

Скажите, могу ли я сдать квартиру, принадлежащую по праву собственности мне и моей бывшей супруге (в равных долях), без ее согласия?

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляют по соглашению все ее владельцы. Таким образом, для сдачи указанной квартиры в аренду необходимо получить согласие второго сособственника (бывшего супруга).

Год назад я женился. На момент регистрации брака в моей собственности находилась 2-комнатная квартира, которую я сейчас хочу сдавать. Будут ли полученные мною доходы считать совместной с женой собственностью или только моей? Несмотря на то, что согласно п. 2 ст. 256 ГК РФ указанная квартира является только вашей собственностью, как имущество, принадлежащее одному из супругов до вступления в брак, доходы от ее использования, в том числе и в виде арендной платы, являются в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ совместной собственностью супругов, как имущество, нажитое супругами во время брака.

Скоро уезжаю в командировку за границу. Хочу сдать свою квартиру с помощью одного из крупных агентств недвижимости. Скажите, пожалуйста, могу ли я поручить кому-либо из своих родственников сдать ее в мое отсутствие? Что для этого нужно сделать?

Да, вместо вас, собственника, жилое помещение может быть сдано в аренду другим лицом, в том числе одним из ваших родственников. Для этого необходимо выдать ему доверенность, в которой будет сделано прямое указание на его право сдать вашу квартиру в аренду. Доверенность должна быть заверена нотариусом.

Нашел подходящую квартиру, хочу ее снимать, но у хозяина, кроме паспорта с пропиской, нет других документов на жилье. Скажите, какими документами, помимо паспорта, хозяин неприватизированного жилья может подтвердить свое право сдавать его внаем?

Паспорт с регистрацией по месту жительства (прописка) не является правоустанавливающим документом на жилье. Для подтверждения своего права распоряжаться неприватизированным жильем его владелец должен предъявить вам ордер на жилье или договор социального найма. Если указанные документы у хозяина квартиры отсутствуют, то он может взять в бухгалтерии РЭУ копию финансово-лицевого счета, выписку из домовой книги, в которых указывают собственника жилья, ответственного квартиросъемщика, а также прописанных в квартире лиц и другие сведения. Помимо этого, согласно ст. 76 ЖК РСФСР нанимателю (хозяину квартиры) для сдачи неприватизированного жилья внаем необходимо получить согласие собственника жилья, которым выступает муниципалитет района в лице соответствующего РЭУ, а также согласие членов семьи хозяина, проживающих с ним. Неприватизированное жилье сдают по договору поднайма (ст. 76 ЖК РСФСР, ст. 685 ГК РФ).

Проживаю одна в 2-комнатной квартире. Комнаты смежные. Скажите, могу ли я сдать одну из них в аренду, а проживать в другой?

В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Таким образом, вы не можете сдавать одну из своих неизолированных комнат, но можете сдать всю квартиру целиком, как один объект недвижимости.

Ко мне обратился будущий предприниматель с целью аренды моей квартиры под офис. Скажите, не запрещено ли это законом?

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Обустройство в жилом помещении офисов, складов, и другое использование жилья в целях, не связанных с проживанием граждан, возможно только после перевода такого помещения из жилого фонда в нежилой, в соответствии с установленным законом порядком. А использование жилых помещений в промышленных целях и вовсе запрещено (ст. 7 ЖК РСФСР).

Снимаю квартиру. Договор найма был заключен на одиннадцать месяцев. Скоро срок его действия заканчивается. Я хочу продлить договор на тех же условиях, но хозяин квартиры отказывает мне в этом. Имею ли я преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок?

Нет, не имеете. В соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяют ряд правил, распространяющихся на договор найма, заключенный на срок в один год и более, в том числе и правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По материалам: ruarenda.ru


Блог пользователя: SpbLaw12

Зарегистрируйтесь, чтобы создать блог.
По всем вопросам связанным с публикациями размещенными
в личных блогах обращайтесь к администрации сайта.


Консультация юриста:
(Недвижимость и строительство)