Многие давно сдают квартиры в наем. Сдам квартиру.

Многие жители столицы давно сдают квартиры внаем

Многие жители столицы давно сдают квартиры внаем: приезжим из других городов, молодым семьям, иностранцам, даже москвичам, которые вынуждены снимать жилье на время капитального ремонта. К сожалению, часты не только связанные с наймом аферы, но и недоразумения между арендодателем и нанимателем. Как правильно хозяину урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю избежать неожиданного повышения платы или посещения квартиры владельцем в его отсутствие? О правах и обязанностях нанимателя и наймодателя и пойдет разговор.

Тонкости найма жилого помещения

Тонкость первая. Сам термин «аренда» не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий.

Тонкость вторая. Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

Тонкость третья. Предоставление помещения для проживания лицам без регистрации и гражданства влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере до 5 минимальных размеров оплаты труда. Если же собственник нарушил закон повторно в течение года после предыдущего взыскания, он может быть оштрафован на сумму от 5 до 20 МРОТ.

Тонкость четвертая. Очень важен тот факт, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Тонкость пятая. В государственном и муниципальном жилом фонде квартиры гражданам предоставляют по договору социального найма. В соответствии со ст. 76 ЖК РСФСР граждане имеют право отдать это жилое помещение другим лицам за плату во владение и пользование. Правда, с этим связаны определенные трудности. Во-первых, нужно согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи, во-вторых муниципалитета на сдачу в поднаем жилого помещения, потому что именно муниципалитет в данном случае является собственником квартиры и наймодателем. Его интересы представляют РЭУ, ГРЭП и другие жилищно-коммунальные конторы.

Разрешения муниципалитета получить не удастся, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной нормы. Закон также запрещает поднаем, когда в квартире проживают лица, страдающие некоторыми хроническими заболеваниями в тяжелой форме. Следует иметь в виду, что ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель муниципальной площади, а не тот, кому она сдана в поднаем. Фактически легально сдать в поднаем муниципальную жилплощадь довольно сложно: муниципалитеты идут на такие сделки весьма неохотно. А без их санкции гражданину грозит штраф за административное правонарушение, возможен даже отказ в перерегистрации договора.

Отдельно о договоре найма

Почему договор все-таки нужно заключать? Вообще-то, договор найма дело полезное, ведь при возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме. К сожалению, причин для их выяснения может быть масса: от многочисленных визитов в квартиру хозяина без предупреждения или при отсутствии жильца до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи риелторской компании или сделать это самостоятельно, скрепив договор подписями обеих сторон. Не требуется даже заверение нотариуса: документ имеет юридическую силу и без него.

Что нужно указать в договоре? Прежде всего паспортные данные нанимателя и хозяина. В предмете договора фиксируют характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора, его сроки.

Нанимателю заключение договора выгодно, пожалуй, даже больше, чем собственнику квартиры. Ведь именно в этом документе оговариваются многие немаловажные вопросы: например, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п. По закону в период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, и тем более, когда в ней никого нет.

Хорошо, если в договоре будут стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. По закону они обязательны, но на практике это происходит очень редко.

В договор должна быть внесена стоимость одного месяца найма. При этом должно быть указано время, в течение которого наймодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта. Например, если квартиру зальет сосед сверху, наниматель не обязан делать ремонт за свой счет.

Права и обязанности нанимателя. Заключив договор найма жилого помещения, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.

Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца. Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Права и обязанности наймодателя. Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора без согласования с нанимателем. Собственник не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом (ст. 687 ГК).

Акт приема-передачи. В нем указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира, какая мебель сдается вместе с жилым помещением. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам. Это необходимо для того, чтобы хозяину потом не пришлось безуспешно доказывать, что, например, стиральная машина является его собственностью, а не куплена жильцом на кровно заработанные, а нанимателю не нужно было бы убеждать владельца квартиры, что разбитое стекло в шкафу уже было таким до его вселения.

Коротко о расписках. Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате обмен расписками. Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за квартиру за конкретный промежуток времени.

Договор поднайма почти не отличается от договора найма с собственником квартиры. В нем точно так же фиксируют сведения о квартире, срок поднайма и размер оплаты. Но самое главное здесь удостоверение в получении согласия остальных жильцов и собственника (муниципалитета).

Таким образом, заключая договор найма, гражданин выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой мошенников, и это выгодно как нанимателю жилого помещения, так и его собственнику.

Благодарим Нину Анатольевну Ковылину, юриста АН «Домострой», за помощь в подготовке статьи.

По материалам: ruarenda.ru


Блог пользователя: SpbLaw12

Зарегистрируйтесь, чтобы создать блог.
По всем вопросам связанным с публикациями размещенными
в личных блогах обращайтесь к администрации сайта.


Консультация юриста:
(Недвижимость и строительство)