Методы оценки недвижимости

Всё о методах оценки недвижимости. Основанные на доходном подходе: метод капитализации доходов, метод, основанный на дисконтировании будущих доходов.

Основанные на затратном подходе: подход основанный на анализе затрат с точки зрения восстановления или замещения Объекта оценки.

Основанные на рыночном подходе: методы, основанные на информации по объектам аналогам

Методы оценки недвижимости, использующие капитализированные доходы и дисконтированные будущие доходыМетоды данного подхода опираются на оценку будущих доходов, то есть используют для оценки недвижимости перспективные результаты по коммерческому использованию Объекта оценки.

Метод, использующий капитализированные доходы может применяться, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут существенно отличаться от их текущего нормализованного объема, или если будущие доходы будут расти прогнозируемыми темпами.

Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется, когда будущие доходы могут быть достаточно обоснованно определены и ожидается их существенное отличие от текущего уровня вследствие действия факторов различного характера.

Методы оценки недвижимости, основанные на сравнении рыночной информацииГлавное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними.

Зачастую данный подход используется как проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов.

Методы оценки недвижимости, основанные на анализе затратМетоды данной группы оперируют текущими затратами на воспроизводства собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по Объекту. Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости.

В целях получения окончательной оценки стоимости Объекта оценки, применяют метод взвешивания результатов полученных указанными выше методами, в том числе взвешивания самих оценочных методов.

Существует два основных подхода, которые могут быть использованы для выведения общего окончательного показателя оценки недвижимости: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).

Задача того и другого метода оценки недвижимости - получить единственную оценку стоимости компании. Отличие состоит в том, что при применении субъективного подхода, для достижения этой цели не требуется использовать процентные веса. В рамках математического подхода к взвешиванию, каждой оценке придается процентный вес так, что сумма весов составляет 100%. Наиболее подходящий метод получит наибольший процентный вес, а наименее подходящий метод - получит самый низкий процентный вес.

По материалам:


Блог пользователя: IrinaEltz

Зарегистрируйтесь, чтобы создать блог.
По всем вопросам связанным с публикациями размещенными
в личных блогах обращайтесь к администрации сайта.


Консультация юриста:
(Недвижимость и строительство)